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賢く得する「マンション管理」

中古アパート・マンションなどを購入する場合に、よく「管理を買え」という言い方がされます。中古物件では、特に年数が経てば経つほど管理による違いで「差」がつきます。つまり、不動産投資では、投資物件を選ぶ場合はもちろん、入居者募集などの「アパート経営」を考えるうえでも、物件の「管理状態」が非常に重要になってきます。きれいに掃除された廊下や手入れされた植栽など、きちんと手入れされた建物や敷地は管理の質をあ...
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アパート・マンション経営、大家さんの仕事

不動産投資では、物件管理の良し悪しがアパート・マンション経営の結果に大きく影響してきます。物件管理については業者さんに丸投げ、という大家さんもいるでしょうが、それでも、アパート・マンション経営の根本となる部分、つまり基本方針については、大家さん自らが決定しておくことが重要です。●どんな入居者さんに住んでもらいたいのか?●メンテナンスや退出時の現状回復にかかるコストをどこまでおさえるのか?●家賃設定を...
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「アパート・マンション経営」、成功のポイント

「アパート・マンション経営」を考える時、一番の心配が「お金」の問題でしょう。せっかく投資対象として不動産を選び、「アパート・マンション経営」をはじめても「出費のほうが収入より多い」、なんてことになれば、苦労が水の泡です。この「アパート・マンション経営」での不動産投資リスクを考える際、不動産投資の成否は、まず投資物件の購入価格に大きく左右されます。その後の家賃相場にもよりますが、経済状況の変化に比べ...
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「家賃設定の水準」と「修理・補修コスト」

アパート・マンション経営において「大家さん」は、景気に関わらず気をつけておかなければならない「経営上のポイント」があります。それは、「家賃設定をどの水準にすればいいのか、ある程度想定しておく」ということです。入居者交代のタイミングではもちろん、普段から周辺の同タイプ・間取りの物件が「どれくらいの家賃設定になっているのか」、注意しておいた方がいいでしょう。突然、空室が出た場合、「家賃をどれくらいにす...
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滞納家賃回収トラブル

滞納家賃回収については、大家さんなら誰でも一度は頭を悩ます問題ですが、全国賃貸住宅新聞(2009.9.28)に興味深い記事がありました。「賃貸トラブルと上手に付き合う法」(借主に足元をすくわれぬよう注意を)という記事で、滞納家賃を回収する際の賃貸トラブル、失敗例についてです。以下、一部抜粋してみます。<滞納家賃を回収する際に、大家さんが犯しがちな失敗例として『はり紙』があります。対象物件のドアや入り口に「...
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大家さんのランニングコスト(支出項目)チェックリスト

アパート・マンション経営で大家さんが必ず、確認しておきたいのがランニングコスト(支出)です。日々の物件管理や投資物件の購入検討の際も、資金計画上、必要経費や支出項目についてチェックリストを作って、予測・管理しておきましょう。■固定資産税・都市計画税■借入金返済(元本+利息)■火災保険等費用■集金管理費■共用部電気料金・水道料金■エレベーター保守点検等費用■貯水槽・浄化槽清掃点検等費用■機械設備等監視費用■...
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減価償却費のイメージをつかむ!

アパート・マンション経営や不動産投資の解説の中で、よく「減価償却費」という言葉が出てきます。不動産投資セミナーなどでは、アパート・マンション経営の税務上のメリットとして、この「減価償却費」という言葉が使われたりしますが、いったいどういう意味なのか、イメージしにくい人も多いんじゃないでしょうか?セミナーなどでは、単に計算上の数字だけで、さらっと説明されることも多いので、余計わかりにくいんだと思います...
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不動産投資における「家賃」や「敷金・礼金」の設定

最近、「敷金・礼金(保証金)ゼロ」というアパートやマンションが増えてきているようです。「早く入居者さんを決めたい」という大家さんの気持ちは、痛いほどわかりますが、この「敷金・礼金ゼロ」という募集方法には、注意が必要です。「敷金・礼金をゼロにすれば入居者さんが決まりやすい」という業者さんの言葉をそのまま鵜呑みにしてしまうと、後で後悔することになるかもしれません。なぜなら、家賃滞納の可能性が高まるから...
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浴室リフォームの節約

最近、入居者さんの交代があった部屋の浴室リフォームをおこないました。築10年以上たっているので、浴槽の底などにキズやヒビ割れなどがあり、正直、浴槽の交換が必要かもしれないと思っていましたが、そうなると本格的な工事が必要になり、コスト的に非常に厳しくなりそうでした。そこで、「全国賃貸住宅新聞」に広告掲載されていた「サーモグレーズ」という浴室塗装の会社に見積もりをお願いしました。「サーモグレーズ浴室塗...
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アパート・マンション投資の注意点(管理費・修繕積立金)

アパート・マンション投資の利回り計算上、忘れがちなのが「管理費・修繕積立金」です。一棟ごと所有するなら別ですが、区分所有なら特に管理組合に納める管理費や積立金を忘れないようにしましょう。投資物件の良し悪しを判断する際、まずその物件の利回りが、いったいどれ位なのか気になるところですが、業者さんが提示しいる利回りに、この「管理費・積立金」が考慮されているのかどうかで、物件の利回りが大きく違ってきます。...
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「中古アパート投資」大家さんの注意点

中古アパートの大家さんは、景気に関わらず気をつけておかなければならないアパート経営上のポイントがあります。まず、「家賃設定をどの水準にすればいいのか、ある程度想定しておく」ということです。入居者交代のタイミングではもちろん、普段から周辺の同タイプ・間取りの物件がどれくらいの家賃設定になっているのか、注意しておいた方がいいでしょう。突然、空室が出た場合、家賃をどれくらいにすれば新しい入居者さんが決ま...
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アパート経営と景気低迷

世界的景気低迷がアパート経営する「大家さん」にも影響してきているようです。不動産売買など取引価格に影響するのはもちろんですが、入居者の要望など住居関係の賃貸契約にも徐々に影響してきているようです。これまで、新築物件や最新設備を整えた物件は、賃貸物件の中でかなり有利で、競争力があるとされてきました。しかし、この不況で入居者の関心は、設備より価格、つまり「家賃をいかに安く抑えられるか!」ということに移...
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投資物件、鍵の管理

今日、空室になった部屋の内装をお願いしていた業者さんから電話があったよう。どうやら、老母が鍵を間違えて渡していたようです。「あんた、ちょっと見に行って確認してきて!」隣の部屋の鍵と間違えてたのか?はっきりしないので急いでチェックするため、原チャリをとばし現場に急行!運よく?雨が降ってくる。「あ~もう腹立つ~!」現場に到着し、何本かを鍵穴に差し込んで正解の鍵を確認。...
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投資用不動産「儲かる」リフォームって?

「リフォームにいったい、いくらかければいいのか?」と大家さんなら、空き部屋が出た時などに悩むことも多いと思います。業者さんの言われるままリフォームし、後から支払い金額をみてビックリなんてことも・・・不動産投資・アパート経営を続けていく上で、リフォームなどのコストは、家賃など収益と関連付けて考えることが非常に重要です!単純に考えて、家賃5万円の部屋を60万円以上かけてリフォームすると、コスト回収に1...
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