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「0」から始める超不動産投資入門!サイトトップ >不動産投資ニュース >>2010年、不動産市場が抱える問題

2010年、不動産市場が抱える問題

リーマンショック以降、低迷を続け先行き不透明な状態が続く不動産業界(不動産投資市場)!

市場心理の冷え込みもありますが、そこには、様々な問題が隠されているようです。

1、団塊世代退職がオフィス市場に与える影響
2、不動産証券化商品の大量償還
3、いわゆる「ゆとりローン」問題

まず、団塊の世代の退職によるオフィススペース需要の減少についてですが、団塊の世代の大量退職をむかえ需要が大きく減少する可能性があると心配されています。

特にリーマンショック以降、金融危機、経済危機によってリストラの進行、外資系企業の縮小撤退等が相まって延べ床面積上の需要は輪を掛けて減少していると推測されています。

また、2005年頃からの大規模オフィス開発でオフィスビルの供給は潤沢にあり、大型のオフィスビルの家賃収入は下落の可能性があります。それが、中型中古ビル等に波及しないかが現在は心配されているところです。

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もう一つの問題は、不動産証券商品の大量償還の問題です。不動産証券化商品には様々なタイプがありますが、信託受益権等も含まれます。この信託受益権だけでもこの2年程で数兆円分がリファイナンス出来ずに市場に出て来ると予想出来ます。

国土交通省のウェブサイトに詳細が示されていますが、2~3年前に頃に組成されたファンドの償還がこれから相次いで訪れます。その為一旦は収まった下落も、特にある程度の大型物件~中規模の物件に関しては再度発生すると思われます。

今後日本の不動産市場は2010年問題という難題を抱え、オフィス物件に関しては楽観できないようです。

また、一般の住宅市場では、サブプライムローン問題の日本版とも言われる、旧住宅金融公庫(現:住宅金融支援機構)の「ゆとりローン」といわれる住宅ローンが問題を抱えています。

ゆとりローンとは、当時の住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)が提供を始めた融資であり、若くて所得が低い人にも住宅が買えるようにするため最初の5年間は毎月の返済額をできるだけ抑え、年齢が上がって収入が増える頃に毎月の返済額を増やすという前提で作られたものです。

ところが、バブル崩壊後の長い不景気の時代が続き、これまでの年功序列・終身雇用制度から能力主義に移行する会社が増え、人によっては給料やボーナスカット、あるいはリストラをされてしまう人も出てきました。その意味で「ゆとりローン」はかえって生活に余裕のない人たちを更に苦しめる結果となってしまいました。実際、この制度が大きな問題を抱えていることに政府も気付き、2000年に住宅金融公庫は同制度の廃止を決定しました。

しかし、「ゆとりローン」自体は既に廃止されてはいるものの、本格的に問題が発生すると予想されるのは、まさに2008年~2010年と言われています。

最近は、給料やボーナスをカットする企業も増えており、ボーナスを含めローン返済を計画していた人にとっては、苦しい状況が続いています。今後もこのままの状況が続くとすれば、事態はより深刻さを増します。

2010年は、オフィス市場だけでなく一般の住宅市場も問題を抱えており、投資家は、それが不動産投資市場に与える影響についても考える必要がありそううです。


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